长宁区中部，迎来“不惑之年”的虹桥商圈有众多楼宇已处在“不得不更新”的阶段。编制中的《长宁区中部虹桥地区发展“十五五”规划》（下简称《规划》），为应对楼宇更新中的棘手难题带来了破局之道。
其中，开业27年的新虹桥中心大厦近年来因设施设备老化，面临重新设计、规划和改造的境况。而大楼更新的最大难点之一，是产权分属30多家单位。新虹桥中心大厦裙房更新项目经理梁启伟表示，虽然大楼已成立业主委员会，但面临楼宇更新巨大的资金投入和漫长的投资回报周期，各大中小业主均对楼宇更新持观望态度。
根据《规划》，对处于产权、股权调整期的楼宇项目，如新虹桥中心大厦裙房（原吉盛伟邦）、世贸商城、友谊商城等，楼宇和属地政府都应积极沟通协调产权调整过程中所遇到的问题。
在6月18日举行的长宁区“虹桥商圈发展早知道”启航共绘商圈新蓝图主题活动论坛上，棘手的楼宇更新和令人期待的特色街区规划都有了具象的答案。“老虹桥”地区的压力、动力和潜力也更加清晰。
晶耀虹桥效果图
压力与能力
轨交娄山关路站上盖，总建设面积25万平方米的铁狮门晶耀虹桥项目，预计今年三、四季度将取得竣工备案，目前项目已完成90%。晶耀虹桥总经理李楠介绍，建成后的晶耀虹桥项目包含5栋办公楼，办公空间约16万平方米，商业空间约2.7万平方米。项目建成后，不仅将引入黑珍珠、米其林餐厅充实占比过半的美食业态，还将借助3层连廊形成商业循环，并在此建设空中花园。
无独有偶，与晶耀虹桥一街之隔的巴黎春天天山店，今年3月底摇身一变更新为“巴黎春天·悦汇天山”。商场沿天山路长约250米的沿街面全部翻新，打造全新的“吃谷”路线，今年端午节客流同比增长31.4%。
值得一提的是，7月中旬即将登陆巴黎春天·悦汇天山的还有“二次元模型玩具+咖啡”业态的高达Café旗舰店。巴黎春天·悦汇天山总经理王晓斌透露，开业期间，巨型高达模型将亮相天山路供大家打卡，这也是继日系购物中心LaLaport啦啦宝都后，沪上第二个在商场户外区域设置超大版高达装置的商业体。
巴黎春天·悦汇天山 舒抒 摄
商业载体热闹焕新之余，在虹桥商圈，曾经辉煌的虹桥友谊商城歇业已达5年。伴随商圈内部分商业项目仍存在“各自为战”的情况，“老虹桥”的吸引力亟待提升。
为此，近年来，长宁区在老虹桥地区逐步乃至“逐帧”推进城市更新。例如，由虹桥天都（现所·创邑MIX）为引领，带动天山路沿线界面焕新；虹桥公园、新虹桥中心花园桥下空间、虹桥南丰城生境花园等天然氧吧亮相，为讲求品质的楼宇业主带来了城市公共空间环境的提升。
不过，目前虹桥商圈待更新楼宇仍普遍面临设施老旧、租金竞争力不足、企业外流现象频发、楼宇空置率呈上升趋势等情况，经济密度尚不如预期。是“坐等政策”，还是因地制宜勤加探索，答案不言而喻。
动力和潜力
记者翻阅《规划》时注意到，联动商业综合体、特色街道、公园绿地形成“连续友好”的商业界面，成为虹桥商圈能级提升的新切口。
中规院上海分院规划三所规划师周梦洁介绍，《规划》在虹桥商圈既有道路基础上，设计制定了五条开放式特色街区，培育“马路IP”。
具体来看，“烟火天山”旨在引导生活零售、萌宠亲子、日韩二次元、百货市集等主题业态集聚天山路沿线，同步加快天义小区的沿街商铺招商和骑楼店招改造。
仙霞路
“不夜仙霞”将引导夜市、餐饮、酒吧等主题业态进一步汇聚仙霞路，同时开展沿街外摆和绿化界面的统一提升。
“品质遵义”依托尚嘉中心、虹桥南丰城等购物中心，引导精品零售、烘焙茶饮等主题业态集聚，同步优化该区域的非机动车停放，开展沿街商户形象提升。
“文艺娄山”串联虹桥艺术中心、娄山关路445弄综合项目，将引导艺术文创、咖啡轻食等主题业态汇聚，并植入城市家具提升街区舒适度。
“慢调紫云”旨在引导文化美育、日韩精品店等主题业态聚集，其中虹桥公园可试点新型土地政策，探索布局临时性商业空间，通过将公园功能与商圈建设结合，推进土地复合利用，提高土地集约高效利用水平。
目前，虹桥商圈就业人群中超四成为25岁到34岁的青年。古北璟宏公寓、天山二村近年来吸引众多青年入住，虹桥街道、仙霞街道均纳入长宁区首批“青年发展型街镇”试点。周梦洁表示，虽然该地区住宅占建筑总量约40%，但房型以老公房为主，面向高层次人才的精品化住宅、高端人才公寓配套仍显不足。
为此《规划》提出，长宁区可鼓励存量商业、商办楼宇转型为人才公寓，还可探索老公房渐进式腾退，由区属国企作为实施主体，统筹收购部分住房，通过多渠道筹措房源，更好服务青年人才的职住平衡需求。
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